Я - Anti-Orange!
Уважаемые участники форума!
Сайт "Я - Анти-Оранж" переехал по адресу anti-orange.com.
Там же находится новый форум.
Данный форум работает в режиме архива, все функции, кроме чтения отключены.

Для "инвесторов"

 
Начать новую тему   Ответить на тему   вывод темы на печать    Список форумов Я - Anti-Orange! -> Юридический клуб
Предыдущая тема :: Следующая тема  
Автор Сообщение
Москаль

Модератор


Зарегистрирован: 09.06.2005
Сообщения: 4278
Откуда: СССР

Сообщение Для "инвесторов"  |    Добавлено: Пн Фев 20, 2006 8:20 pm
Ответить с цитатой

Чтобы не загромождать тему о Киеве и в помощь людям, решившим улучшить жилищные условия:

Пост 1.

Что сулят инвестору различные схемы покупки первичного жилья

До недавнего времени квартиру в новостройке можно было приобрести тремя способами: через инвестиционный договор с застройщиком, целевые жилищные облигации и участие в фонде финансирования строительства (ФФС). При этом ФФС были механизмом наименее популярным среди застройщиков, однако самым безопасным для инвестора.

Внеся ряд изменений в законы <Об инвестиционной деятельности> и <О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью> Верховная Рада перевернула все с ног на голову. Теперь застройщики будут вынуждены отказываться от инвестиционных договоров в пользу ФФС или облигаций. Но законодательно закрепленных прав у участников ФФС станет значительно меньше. Более того, ФФС рискуют превратиться из самого надежного механизма инвестирования в новую разновидность финансовых пирамид.

Пан или пропал

На первый взгляд, инвестирование в новостройку - самый выгодный способ приобрести жилье. Современное просторное жилье может обойтись в два раза дешевле, чем квартира в хрущевке. Впрочем, для этого надо рискнуть своими сбережениями. Ведь дешевые квартиры только в тех домах, которые находятся на стадии проекта и предлагаются малоизвестными застройщиками. А чертеж в дом может и не материализоваться. Например, если жители соседних домов опротестуют возведение многоэтажки на месте детской площадки, или же застройщик окажется нечестным - соберет средства граждан, мечтающих о дешевых квартирах, и исчезнет в неизвестном направлении.

Хуже всего, что отличить очередную <схему> от нормального инвестиционного проекта очень сложно. Правда, несколько указателей для инвестора все же есть. Прежде всего стоит узнать, получил ли застройщик земельный участок и разрешение на начало строительства, а также построил ли он хоть один этаж в хотя бы одном из анонсированных им домов. Иначе говоря, заключению инвестдоговора с застройщиком должен предшествовать сбор информации как о строительной компании, так и о самом проекте.

Примета вторая - банк. Если финансовое учреждение задействовано в схеме как кредитор, шансы получить квартиру довольно высокие. Ввязываться в откровенно сомнительную сделку банк никогда не будет - службы безопасности финучреждений в таких случаях скрупулезно изучат строительную историю компании, разрешительные документы на строительство, сам инвестдоговор. Третье правило - выбирая квартиру, следует обращать внимание не только на цену, метраж и расположение, но и на механизм финансирования строительства. От этого зависит, в какой срок и какого качества квартиру получит инвестор. И получит ли он ее вообще.

Договор со строителем

При такой схеме инвестор передает деньги непосредственно застройщику, подписывает договор о долевом участии в строительстве (инвестиционный договор или договор купли-продажи имущественных прав) и ждет квартиру.

Впрочем, если застройщик и сейчас предлагает подписать договор о долевом участии в строительстве (как стало известно Контрактам, некоторые компании так и делают), - это серьезное основание не иметь с ним дела. С 14 января заключать с гражданами прямые договоры строительным компаниям запрещено. Юристы строительной сферы, ссылаясь на расплывчатые формулировки изменений в Закон <Об инвестиционной деятельности> этот запрет пытаются поставить под вопрос.

Однако на самом деле риск возникновения у застройщика проблем с судебными органами довольно высок. Некоторые эксперты даже утверждают, что суд или прокуратура могут заинтересоваться не только инвестиционными договорами или договорами долевого участия, но и договорами комиссии, поручения и договорами об общей деятельности, на легитимность которых застройщики возлагают немалые надежды.

В прямом договоре с застройщиками все же есть преимущества. Во-первых, недостатки облигаций и ФФС еще в полной мере не проявили себя, поскольку сданных в эксплуатацию домов, профинансированных с помощью этих схем, пока не существует. Тогда как инвестдоговоры - проверенный временем механизм, с помощью которого только в Киеве построено около 1 млн кв. м. Таким образом, пообщавшись с новоселом, купившим квартиру через инвестиционный договор, потенциальный инвестор может выяснить, чего следует остерегаться.

Основные недостатки инвестдоговоров - отсутствие гарантии своевременной сдачи дома, риск существенного подорожания квадратных метров в случае если инвестор вносит средства частями, и риск изменения планировки квартир. Кроме того, имели место и истории с <двойниками> - граждане, которые инвестировали средства в новостройку, со временем выявляли, что их квартиры уже продаются агентствами недвижимости на вторичном рынке.

Основное преимущество инвестиционных договоров в том, что это тот механизм, при котором имущественные права легче всего конвертируются в право собственности на квартиру. Дело в том, что согласно временному положению Минюста о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, райгосадминистрации выдают свидетельства о праве собственности на основании инвестиционных договоров и договоров долевого участия. Юристы пока плохо представляют, как будут регистрировать права собственности участники ФФС и собственники облигаций.

До выяснения обстоятельств относительно легитимности <неинвестиционных> договоров (комиссии, поручения, общей деятельности) с этой схемой лучше не иметь дела. Если юристам удастся найти очередную лазейку, прямые договоры будут вполне приемлемым вариантом. Главное - правильно выбрать застройщика, а еще лучше, добиться от него заключения договора, текст которого написан совместно с инвестором. Некоторые строители на это идут.

Облигации

Схема состоит в следующем: застройщик выпускает беспроцентные целевые облигации, погасить которые обязуется жилой площадью (квадратный метр за определенное количество бумаг). Первое, оно же и последнее, преимущество облигационной схемы - нужный для получения квартиры пакет ценных бумаг некоторые застройщики разрешают накапливать постепенно. При всех других схемах покупки квартиры первый взнос может составлять минимум 30% ее стоимости.

Дальше начинаются сплошные коллизии. Согласно Закону <О ценных бумагах и фондовой бирже>, целевая облигация предоставляет ее собственнику право на получение товара. Однако юристы отмечают, что абстрактный квадратный метр жилья товаром назвать трудно, поскольку метр - лишь единица измерения. Поэтому приобретение облигаций абсолютно не гарантирует получения облюбованной квартиры.

Гарантии на количество метров, этаж, количество комнат, размер кухни или расположение квартиры облигации не дают. Инвесторам, желающим закрепить за собой конкретную квартиру, застройщики предлагают договоры бронирования квартиры, за которые взимают дополнительные комиссионные. Данные договоры заключаются при условии, что инвестор приобрел облигаций на сумму, равную 30-50% стоимости квартиры. Юристы усматривают в заключении договоров бронирования квартир еще одну правовую коллизию. Получается, что обязательства застройщика предоставить квартиру прописаны в двух разных документах - проспекте эмиссии облигаций и договоре бронирования.

Покупая облигации, инвестор сталкивается с одними и теми же рисками, что и при долевом участии в строительстве. Риски несвоевременного введения дома в эксплуатацию и подорожания квадратных метров в случае поэтапного инвестирования. Кроме того, согласно законодательству эмитент-строитель имеет право, но не обязан выкупать у инвестора облигации по истечении срока их обращения.

Это означает, что продать облигации можно лишь другому инвестору, заплатив при этом комиссионные хранителю ценных бумаг за изменение в реестре собственников. Наконец, существует еще одна особенность облигационной схемы - застройщики в своих проспектах эмиссий отмечают, что обменять облигации на квартиру можно только на протяжении нескольких месяцев. Если в указанный срок инвестор не предъявит облигации для погашения, застройщик освобождается от каких-либо обязательств.

Если облюбованная квартира продается через облигационную схему, следует внимательно почитать проспект эмиссии застройщика - желание инвестировать именно в этот дом может сразу исчезнуть. Следует также обратить внимание на кредитный рейтинг эмиссии и поинтересоваться, принимает ли в залог эти облигации какой-либо банк.

Фонды финансирования строительства

ФФС аккумулируют средства, переданные инвесторами в доверительное управление финансовому учреждению. Финучреждение - управляющий ФФС частями, по мере сооружения объекта, перечисляет застройщику средства доверителей, при этом контролируя целевое использование этих средств и сроки строительства. Основные условия инвестиционного процесса регламентирует документ под названием <Правила ФФС>, который разрабатывается финучреждением. ФФС, как и все другие механизмы финансирования строительства не гарантирует инвестору, который вносит средства частями, неизменности цены квадратного метра.

Однако такая схема имеет несколько безоговорочных преимуществ. Во-первых, четко прописана процедура закрепления за инвестором конкретной квартиры. Во-вторых, ФФС - единственный механизм, предусматривающий обязательное страхование строительно-монтажных работ. О важности страхования свидетельствует история с проектом <Днепровские башни> в Киеве - почти готовый небоскреб дал трещину.

Если бы дом был застрахован, убытки понесла бы страховая компания, а не <физики>-инвесторы. В-третьих, при механизме ФФС инвестору проще всего прекратить инвестирование новостройки и вернуть средства. Так, если в инвестиционных договорах застройщики предусматривают за досрочный разрыв договора комиссию в размере 5-20% от суммы внесенных средств, то в правилах ФФС обычно речь идет о значительно меньшей неустойке.

Впрочем, со вступлением в силу изменений в законодательство, регламентирующее финансирование строительства, в бочке меда появилась большая ложка дегтя. Законодатель несколько изменил статус ФФС - если раньше через один фонд мог финансироваться только один объект строительства, то теперь одному фонду разрешено инвестировать в несколько домов. Эксперты считают эту норму крайне рискованной, так как средства группы физлиц, инвестирующих в один дом, могут быть использованы не по назначению. Иначе говоря, есть риски возникновения финансовых пирамид.

Среди прочих не очень приятных для инвестора изменений в законодательстве о ФФС - отмена обязательного страхования ответственности застройщика за срывы сроков сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, если раньше закон предусматривал возвращение средств доверителю ФФС по рыночной стоимости квадратного метра, теперь условия возвращения инвестиций определяются правилами ФФС.

В конце концов, надежность ФФС зависит от того, кто им управляет. Если управляющим является большой банк с хорошей репутацией на рынке, можно надеяться, что схема в самом деле надежная. Карманный управляющий, созданный застройщиком, едва ли поставит во главу угла интересы инвесторов.

ФФС, управляемый крупным банком, - лучший механизм приобретения нового жилья. К малоизвестным финансовым компаниям следует относиться с большой осторожностью.

Как <кидают> инвесторов

Схема криминальная

Строительная компания начинает возведение жилого дома. ООО <Компания Y> разворачивает рекламную кампанию о продаже квартир в новостройке. При этом этой рекламы просто <не замечает>. После продажи большинства квартир внезапно исчезает вместе со средствами покупателей воздуха. Схема коррупционная Компания (форма собственности ООО) без практического опыта на строительном рынке получает земельный участок в пользование (с помощью городской власти), ставит на участке забор, строительный кран и создает видимость начала строительства. В СМИ появляется реклама проекта - предлагается покупать квартиры в будущей новостройке, где цена квадратного метра на 30-50% ниже середнерыночной. Когда собрана приличная сумма, забор, кран и фирма-строитель исчезают в неизвестном направлении.

Схема пирамидальная

Компания одновременно начинает строительство жилого дома и продажу квартир в нем. Все законно - средства привлекаются на основе договора долевого участия. Но в договоре отсутствует пункт об ответственности застройщика за несвоевременность сдачи дома. После продажи 90% квартир строительство прекращается, а привлеченные средства и подрядная организация направляются на начало нового строительства. Схема прокручивается снова.
_________________
От чЁрта открестишься, а от москаля и дубиной не отобьЁшься.
(Русская пословица)


Последний раз редактировалось: Москаль (Ср Фев 22, 2006 1:37 pm), всего редактировалось 1 раз
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Москаль

Модератор


Зарегистрирован: 09.06.2005
Сообщения: 4278
Откуда: СССР

Сообщение  |    Добавлено: Пн Фев 20, 2006 8:23 pm
Ответить с цитатой

И ещЁ:

Пост 2.

Для начала важно проанализировать общедоступную информацию.

1) В первую очередь обратить внимание на то, как долго существует строительная организация на рынке и какие объекты ею построены и переданы покупателям.

Ведь долгое время существования на рынке недвижимости и безукоризненное исполнение своих обязательств самый первый аргумент в пользу строителя.

2) Присутствует ли финансовый посредник между строителем и покупателем.

Любой финансовый посредник (за исключением агентств по недвижимости) имеет соответствующую лицензию, выданную государственным органом, регулярно подает в этот орган отчетность и проверяется им. Такой контроль позволяет не допустить возникновения и своевременно предотвратить финансовую пирамиду. Если в качестве такого посредника выступает банк, то вероятность возникновения строительной пирамиды значительно снижается, ведь банки ежедневно отчитываются перед Национальным банком Украины.

3) В одной бизнес структуре (холдинг, корпорация и пр.) находится строитель, финансовый посредник и застройщик. Если они юридически не связаны между собой, то риск возникновения строительной пирамиды снижается за счет того, что любое другое независимое юридическое лицо, прежде чем подписать со строителем договор, самостоятельно будет проводить проверку его состояния и откажется от участия в сомнительных операциях.

Обратите внимание на условия договора о покупке квартиры.

1) Какие гарантии выполнения своих обязательств предоставляются строителем покупателям квартир.

2) Наличие в договорах штрафных санкций за просрочку окончания строительства и качество передаваемой квартиры.

3) Предусмотрено ли в договоре письменное уведомление покупателя квартиры о задержке сроков окончания строительства.

4) Имеется ли у покупателя возможность запросить у строителя отчет о состоянии строящегося объекта и в какие сроки строитель обязуется предоставить такой отчет покупателю.

Как правило, любой человек покупающий такую дорогую вещь, как квартира, консультируется у юриста о содержании договора, который предлагает подписать строитель. После такой консультации возникает желание внести изменения в текст договора. Так вот серьезные строительные организации, скорее всего, юридически мотивировано откажутся вносить какие либо изменения в тест договора, а те, кто просто собирает деньги, чтобы исчезнуть с ними, легко и без юридических споров внесут любые изменения, ведь им главное собрать как можно больше денег и скрыться.

И, наконец, - разберитесь в финансовых инструментах, которые использует строитель для продажи жилья.

1) Договора о долевом участии в строительстве или инвестиционные договора давно запрещены законодательством Украины еще с 01.01.2004 г. Поэтому, приобретая таким образом квартиру, риск потери денег наиболее высок.

2) Фонды финансирования строительства, где управителем фонда является Банк, менее рискованы, чем фонды, управляемые зависимыми финансовыми управителями.

3) Целевые облигации, реализуемые строителем самостоятельно, несут больший риск не выполнения обязательств, чем реализуемые через торговца ценными бумагами, а тем более, если таким торговцем выступает банк. Это связанно с тем, что торговец ценными бумагами регулярно отчитывается и проверяется Государственной комиссией по ценным бумагам и при каждой продаже облигаций торговец отсылает комиссии электронный отчет. Кроме того, выпуск облигаций проходит обязательную регистрацию в комиссии и поэтому выпустить облигаций на больший объем квартир, чем есть в жилом доме, комиссия не позволит. Сами облигации выпускаются, как правило, в бездокументарной форме, учет владельцев этих облигаций ведет независимый от строителя хранитель ценных бумаг, поэтому продать одни и те же облигации дважды строитель не сможет. Риск может представлять только договор о бронировании квартиры, тут уже строитель, если самостоятельно продает облигации, выступает единственным, кто ведет учет таких договоров.

4) Продажа квартир с использованием опционов, довольно редко пока используется строителями, но на сегодняшний момент это самый безопасный для покупателя финансовый инструмент. На одну квартиру выписывается только один опцион, весь выпуск опционов регистрируется комиссией, продаются опционы через лицензированного торговца ценными бумагами (в том числе - и через банк), торги проходят через фондовую биржу. На всех участках продажи присутствует отчетность госорганам. Помимо этого некоторые строители страхуют выпуски своих ценных бумаг в страховой компании. Страховая компания, в виде дополнительной услуги предлагает покупателям застраховать и сам договор купли-продажи опциона и обязательства строителя передать своевременно жилье.
_________________
От чЁрта открестишься, а от москаля и дубиной не отобьЁшься.
(Русская пословица)


Последний раз редактировалось: Москаль (Ср Фев 22, 2006 1:39 pm), всего редактировалось 2 раз(а)
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Москаль

Модератор


Зарегистрирован: 09.06.2005
Сообщения: 4278
Откуда: СССР

Сообщение  |    Добавлено: Вт Фев 21, 2006 2:00 pm
Ответить с цитатой

Пост 3.

Предыдущие посты - советы "бизнес-аналитиков", т.н. экспертов. Wink Т.е. для "инвесторов"=любителей рискнуть.
А для терпеливых, прочитавших первые два поста, - самое главное. От меня лично. Занудство продолжается. Wink :

1. Реализм. Платить деньги за то, что можно потрогать либо можно контролировать самому. Чеченская пословица - "Никогда не спеши расставаться с жизнью и деньгами". И русская - "Не играй в игры, правил которых не знаешь".
2. Недоверие. Грамотные бумаги, красивые проекты, убедительные речи менеджеров, консультации с "аналитиками" (типа предыдущего поста) и пр. - не повод для расставания с деньгами. Юристам, оценивающим качество текста, - не верить. Юрист должен оценивать судебную перспективу. Терминология "инвестор (пайщик)-застройщик" - от лукавого. В строительстве должно быть - "заказчик-подрядчик" и соотвествующие отношения. Т.е. заказчик контролирует подрядчика - и выполнение работ, и использование средств заказчика. С ежемесячным отчЁтом. И в соотвествии с утверждЁнной сметой. Сложно? В одиночку осилите?
3. Выбор. Из двух объектов равной ценовой категории, один из которых новый, но лишь планируемый (виртуальный), а второй - вторичный, но имеющийся в наличии (реальный), - предпочтение отдавать последнему.
4. Гарантии. Если уж всЁ-таки хочется "инвестировать" в нечто пока виртуальное - должны быть гарантии выполнения обязательств контрагентом либо возврата "инвестиций". Репутация - гарантия слабая (потому как виртуальна сама по себе). Гарантией могут быть 1)деньги, 2) имущество, 3) власть. Первое - финансовые институты (банки, страх. компании). Второе - наличие у контрагента собственного имущества, достаточного для обеспечения исполнения обязательств. Третье - государство, в лице своих органов либо разделяющее ответственность с контрагентом, либо само являющееся контрагентом.

Оптимальная форма в этой сфере - т.н. кооперативная (помните советские ЖСК? Wink ):
1. Горадминистрация проводит тендер среди строительных компаний и выделяет участок под застройку.
2. "Инвесторы" объединяются в кооператив, вносят первый взнос (для авансирования работ), избирают правление (а возможно и нанимают специалиста(ов) для взаимодействия с подрядчиком).
3. Кооператив (а не "инвесторы"-одиночки) заключает договор строительного подряда с компанией-подрядчиком(застройщиком).

Обратите внимание - кооперативный формат отношений в жилищно-строительной сфере старательно обходится, изымается даже из лексикона "экспертов". Не говоря уж о "властях".
_________________
От чЁрта открестишься, а от москаля и дубиной не отобьЁшься.
(Русская пословица)
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Москаль

Модератор


Зарегистрирован: 09.06.2005
Сообщения: 4278
Откуда: СССР

Сообщение  |    Добавлено: Чт Фев 08, 2007 5:47 pm
Ответить с цитатой

Для киевлян ( и нетолько):

Советы покупателю жилья


Под Киевом в 2006 году сдадут больше полусотни многоэтажек — вдвое больше, чем в прошлом году. Строители заморозили 15 объектов в столице и начали новостройки в Василькове, Борисполе, Буче и Обухове.

Больше всего новостроек в Броварах, откуда до центра столицы можно добраться менее чем за час. Квадратный метр в предместьях дешевле на 1,2–2 тыс. грн, чем в столичных новостройках на Троещине и Новобеличах, пишет Газета по-украински - http://www.gpu-ua.info/.

Города-спутники облюбовали небольшие строительные компании. Там легче получить разрешение на сооружение жилья. Специалисты по недвижимости говорят, что в предместьях могут повториться истории, подобные аферам ”Элиты-центра”.

— В Киеве контроль за строительными компаниями усилили. А в селах и небольших местечках местная власть присматривает за строительством слабее, — объясняет исполнительный директор Союза специалистов по недвижимому имуществу Киева Игорь Однопозов, 41 год.

Компания ”Днепровский круг” имеет в активе три новостройки. Четырнадцатиэтажка в Черкассах уже готова, а жилье в Боярке и на Петропавловской Борщаговке еще строят.

— Наткнулся на них в Интернете, — говорит 34-летний киевлянин Артем Волынец. — Просят 4200–4400 гривен за ”квадрат”. По телефону говорить не захотели, пришлось ехать в офис компании на Борщаговку. Оказалось, что они предлагают жилье на паевом участии.

Договоры паевого участия запретили в декабре 2005-го, объяснил 37-летний Михаил Гаранюк, директор учреждения ”Гаразд финансы”. Оно принимает средства на строительство девятиэтажки в Василькове на условиях участия в фонде финансирования строительства. Строительство ведет ”Гараздинвестстрой”.

Рассчитаться на месте предлагают мошенники

27-летняя Ольга Червинская снимала с мужем однокомнатную квартиру в Киеве. Теперь решили продать родительский дом в Верховине на Прикарпатье, чтобы купить собственное жилье. Василий, 29-летний муж Ольги, нашел новостройку в Чабанах.

— Кто и что строит — непонятно, потому что щита на въезде нет, — описывает он свои поиски. — Домик, где спрашивать о квартирах, показал рабочий. На дверях полоска бумаги — ”ООО ”Чабаныгорстрой”. Захожу, спрашиваю, что и по чем продают. Молодая женщина в приемной подозрительно на меня глянула: ”Это только к директору Павлу Никифоровичу. Его нет на месте”.

На следующий день удалось поговорить с директором по телефону.

— Такие вопросы — это не по телефону, вы же понимаете, — неохотно сказал о цене. — Подъезжайте сюда. А договор нужно подписывать с фирмой ”Строитель Киевщины”.

Новое жилье оценил в 5400 гривен за квадратный метр. На вопрос, какой договор будут заключать, ответил расплывчато:

— Если через банк подписывать, заплатите больше.

На ООО ”Чабаныгорстрой” в Интернете нет ни одной ссылки. ”Строитель Киевщины” оказался благотворительным фондом, который фигурирует в семи сводках стражей порядка. Фирма выделяла по 1–2 млн грн разным субъектам в семи областях, а те списывали их на фиктивно выполненные работы или убыточные сделки.

Больше всего Ольгу насторожило предупреждение директора: ”Газ дорожает, и цена квартир тоже повысится. У нас есть две двухкомнатные, завтра послезавтра еще можно заплатить по старой цене”. Деньги предложили внести просто в конторе, не в банке. Иначе придется ждать несколько месяцев.

— Клиенты ”Элиты-центра” рассказывают, что аферисты им говорили, будто квартиры в от-вот подорожают из-за роста цен на стройматериалы, предлагали заплатить немедленно, — комментирует исполнительный директор Союза специалистов по недвижимому имуществу Киева Игорь Однопозов. — Кто ведет прозрачный бизнес, тот не торопится собрать деньги. Теперь их можно платить только через банк или финансовую компанию, которая будет контролировать строительство.



Советы покупателю жилья

В офисе фирмы следует добиваться информации о строительной, финансовой компании или банке, которые принимают участие в строительстве нового жилья:

1. Свидетельство о регистрации и справку из управления статистики (чем дольше работает фирма, тем она надежнее).

2. Поинтересуйтесь, сколько новостроек возведено фирмой и проверьте эту информацию на местах.

3. Проверьте документы у застройщика или в районном бюро технической инвентаризации ( БТИ):

— разрешение райотдела архитектурно-строительного надзора на выполнение строительных работ;

— разрешение поселкового (городского) совета на землеотвод и передачу земли во временное пользование;

— договор аренды земельного участка;

— акт на право собственности (приеме-передаче) участка;

— план земельного участка с указанием его границ;

— план застройки микрорайона и квартала;

— проект дома, утвержденный районным отделом архитектурно-строительного надзора;

— положительное заключение государственной экспертизы об этом проекте.

4. В договоре в частности указывают:

срок передачи жилья клиенту, качество и объем работ (отопление, канализация, водопровод, внутриквартирная электросеть и тому подобное);

гарантии выполнения обязательств;

штрафные санкции относительно застройщика в случае некачественных строительных работ и задержки передачи квартиры в собственность;

отчетность перед клиентом о ходе сооружения жилья на всех этапах.

Перед подписанием покажите договор адвокату или юристу. Он подскажет, какие условия можно внести или изъять из соглашения. Адвокат имеет право проверить, с кем клиент имеет дело.

5. Инвестсоглашение заключают лишь при участии банка или финучреждения, которое открывает отдельный фонд финансирования строительства ( ФФС). Деньги вносят на отдельный счет ФФС в банке или финансовой компании. Застройщик не имеет права получать плату за строительство. Рассчитаться на месте предлагают лишь мошенники.



Многоэтажное строительство в предместьях Киева


Расположение Расстояние от границы Киева, км Стоимость 1 кв. м, грн Срок сдачи
Борисполь 21 3220 3 кварт. 2007 г.
Бровары 9 3750 1 кварт. 2007 г.
Васильков 24 3150 2 кварт. 2007 г.
Вышгород 11 3900 3 кварт. 2007 г.
Вишневый 2,5 4700 1 кварт. 2007 г.
Гостомель 9 3750 4 кварт. 2006 г.
Ирпень, Буча 13 4067 4 кварт. 2007 г.
Коцюбинское 3 4450 2 кварт. 2007 г.
Обухов 32 3200 3 кварт. 2007 г.
_________________
От чЁрта открестишься, а от москаля и дубиной не отобьЁшься.
(Русская пословица)
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Москаль

Модератор


Зарегистрирован: 09.06.2005
Сообщения: 4278
Откуда: СССР

Сообщение  |    Добавлено: Чт Фев 08, 2007 5:50 pm
Ответить с цитатой

ИщЁ немного:

Грамотный план покупки квартиры

Каждый год многие люди составляют себе планы на год. Такая задача, как приобретение квартиры, требует правильного и детального пошагового плана, который станет надежным помощником при решении квартирного вопроса.

Хорошая штука – компьютеры! Они не только дали нам новые возможности (один Интернет чего стоит!), но и научили людей мыслить по-иному. Такое понятие как алгоритм, т.е. последовательность действий, направленных на решение поставленной задачи – тоже из мира компьютеров. А такая задача как приобретение квартиры идеально подходит для того, чтобы создать для нее алгоритм.

Шаг первый – деньги. Перво-наперво необходимо понять, какими средствами для покупки мы располагаем. Расписывать этот пункт подробно вряд ли имеет смысл, поскольку зарабатывание необходимой суммы явно находится вне темы этой статьи.

Шаг второй – осознание потребностей. Здесь, к сожалению, нет иного пути, кроме как все изучить самостоятельно – сначала прочитать газеты объявлений и тематические сайты, а потом отправляться на просмотры. «Мы рекомендуем посмотреть как можно больше квартир, — говорит Елена Голубева, руководитель учебного центра компании «ХИРШ». – Чем больше покупатель посмотрел, тем лучше он будет представлять себе, что вообще бывает на рынке, что ему нужно».
Смотреть нужно не только то, что «по деньгам». Бывает, что человек сначала жестко ограничит себя определенной суммой, а потом понимает, что хочется ему другую квартиру, более дорогую. В таких случаях многие находят деньги – берут в долг, получают кредит, откладывают какие-то другие траты.

Шаг третий (в принципе, он идет одновременно со вторым) – выбор риэлтора. С риэлторами бывают два диаметральных заблуждения: или считается, что риэлтор не нужен вовсе, «потому что получает свою комиссию не за что», или что риэлтор все за меня сделает. На самом деле, это, конечно, не так. Помощь профессионала, долгое время работающего на рынке, необходима. Вырвать зуб тоже можно самостоятельно при помощи плоскогубцев, однако большинство людей все же предпочитают врача-стоматолога. Но и верить во «всемогущество» риэлтора тоже не стоит – в конце концов итоговое решение (например, какую из нескольких предлагаемых квартир предпочесть) за покупателя не примет никто.

Выбирая риэлтора, целесообразно ориентироваться на опыт своих друзей и знакомых. Полезно также заглянуть в Интернет – там можно найти отзывы о работе агентств недвижимости, а также списки тех, от кого стоит держаться подальше… Найдя же риэлтора, надо все же доверять ему. «Люди часто не понимают, зачем мы задаем столько вопросов о работе, знакомых, привычках, — говорит Наталья Ветлугина, зам. генерального директора компании «Новый город». – Некоторые клиенты даже относятся к такому «любопытству» настороженно. На самом деле, у нас очень большой опыт решения жилищных вопросов, и мы стараемся понять, что же человеку нужно. Говорят, что от врачей и адвокатов не должно быть тайн. С риэлторами – коль скоро ты этого специалиста выбрал и поручил ему решение своих проблем – должно быть так же».

Шаг четвертый – выбор варианта. Какая квартира нужна (в смысле, сколько комнат, в каком районе и т.п.) – каждый решает для себя сам. Так что обратим внимание только на два специфических момента. Во-первых, низкая цена привлекает, однако всегда стоит задать себе вопрос: а с чего это продавец так дешевит? Он по жизни дурак, или добрый самаритянин, желающий осчастливить человечество? В принципе, такие варианты не исключены, но гораздо чаще объяснение иное – у квартиры есть некие дефекты, и в итоге предложение оказывается вовсе не таким привлекательным… А во-вторых, все продаваемые квартиры делятся на две большие группы – свободные и «с альтернативой». Последнее означает, что продавец вовсе не хочет получить деньги – он желает сразу купить другую недвижимость. «Альтернативных» квартир на рынке больше, и стоят они дешевле свободных – процентов на 15. Но стоит понимать, что продавец может взять аванс, протянуть месяц-другой, а потом либо откажется продавать (не нашел себе альтернативу), либо потребует поднять цену. Так что некоторые риэлторы вообще рекомендуют с альтернативами не связываться. Но это, к сожалению, делает покупку дороже и сильно сужает поле для поиска. В общем, иметь ли дело с «альтернативщиками» — это вопрос, на который каждый отвечает сам…

Шаг пятый – передача аванса. Этот шаг означает, что вы подтверждаете свое намерение купить квартиру не просто словами (им в нашем циничном мире мало кто верит), а деньгами. Ведь в случае вашего отказа купить аванс остается у продавца. Одновременно и продавец, беря аванс, подтверждает свое намерение продать именно вам и именно по той цене, что указана в авансовом соглашении.

К сожалению, при состоянии рынка, когда цены растут, а продавцов меньше, чем покупателей, авансовое соглашение продавца мало к чему обязывает. Случаи, когда авансы берутся у десяти покупателей, потом от всех требуют поднять цену, и продают квартиру самому щедрому, случаются постоянно. Меры защиты вроде бы есть – например, потребовать, чтобы передаваемые деньги назывались не авансом, а задатком – его, согласно Гражданскому кодексу, продавец обязан вернуть в двойном размере. Беда в том, что все эти тонкости прекрасно известны и противоположной стороне, и брать задатки продавцы категорически отказываются. По крайней мере, в Москве.

Шаг шестой – проверка юридической чистоты. В переводе с профессионального на общепонятный это означает, что нужно выяснить, нет ли в истории квартиры каких-то темных пятен. Вариантов может быть масса, среди самых распространенных – ущемление прав несовершеннолетних при приватизации, продажа квартиры без нотариально заверенного согласия супруги, не совсем прозрачные переходы по наследству и, как говорится, «мн. др.». Обычно проверкой юрчистоты занимаются юристы риэлторской компании.

Параллельно с этим процессом рекомендуется продолжать просмотры. Да, это тяжело, но позволяет «держать руку на пульсе». И если продавец вдруг откажется от сделки, вы по крайней мере быстрее подберете новый вариант.

Шаг седьмой – собственно сделка. «Подавляющее большинство (до 99%) сделок идет по такой схеме, — говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002». – Стороны выбирают банк и арендуют в нем депозитную ячейку. Составляется специальное соглашение, которое предусматривает, что продавец квартиры может открыть ячейку только в случае, если предъявит договор о продаже своей квартиры. В ячейку закладываются деньги».
Затем составляется сам договор купли-продажи – его можно заключить у нотариуса либо составить в простой письменной форме (ППФ). Название это не должно обманывать: ППФ – достаточно сложный документ, написать его «на коленке» невозможно, составляют такие договоры юристы риэлторских компаний. Но берут за это меньше денег, чем нотариусы.
Затем договор отдается на регистрацию в Управление по Москве Федеральной регистрационной службы (в просторечии – «Регистрационная палата»). Это самый главный орган в сделке, только после того, как документы будут заверены ФРС, сделка считается совершенной. Получив свой экземпляр договора, продавец может отправляться в банк за деньгами.

Шаг восьмой и последний – физическая передача квартиры. Это происходит, как правило, в самом конце – когда все документы заверены. Стороны подписывают передаточный акт – в этом документе говорится, что продавец отдал ключи, а покупатель получил квартиру в надлежащем техническом состоянии. После этого недвижимое имущество считается окончательно переданным новому владельцу. Если в квартире произойдет, например, пожар или залив, это будут уже проблемы нового собственника.

Чтобы у продавца был стимул не затягивать с передачей имущества (свои деньги он из банка уже получил, может и пропасть куда-то), риэлторы практикуют нехитрый, но эффективный прием. Небольшую часть денег ($5-10 тысяч) они удерживают, и отдают их продавцу только в момент подписания передаточного акта.
_________________
От чЁрта открестишься, а от москаля и дубиной не отобьЁшься.
(Русская пословица)
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Одессит

Модератор


Зарегистрирован: 05.06.2006
Сообщения: 2619
Откуда: город-герой Одесса

Сообщение  |    Добавлено: Чт Фев 08, 2007 7:39 pm
Ответить с цитатой

Хороший материал. Как человек, работавший в недвижимости, подтверждаю каждое слово.
Насчет новостроек кратко есть два правила:

1. Эта компания должна иметь построенные дома.
2. Агентство недвижимости, где вы покупаете объект, не должнл быть "дочкой" компании-строителя, а должно быть серьезной компанией, которая работает на рынке уже несколько лет и продает не только дома этой компании.

И хочу еще раз напомнить, что желание сэкономить на пусть и немаленьком гонораре хорошему риэлтеру может в итоге обойтись куда дороже.
_________________
На Украине жил - в цирке не смеешься...
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Москаль

Модератор


Зарегистрирован: 09.06.2005
Сообщения: 4278
Откуда: СССР

Сообщение  |    Добавлено: Чт Фев 08, 2007 7:57 pm
Ответить с цитатой

Одессит, ещЁ раз убедился в том, что Вы - умный мужик....
_________________
От чЁрта открестишься, а от москаля и дубиной не отобьЁшься.
(Русская пословица)
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Показать сообщения:   
Начать новую тему   Ответить на тему   вывод темы на печать    Список форумов Я - Anti-Orange! -> Юридический клуб Часовой пояс: GMT + 4
Страница 1 из 1

 
Перейти:  
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах


Администрация сайта не несет ответственности за публикуемые на форуме сообщения

© 2005-2016 www.Anti-Orange-ua.com.ru