Одессит
Модератор
Зарегистрирован: 05.06.2006
Сообщения: 2619
Откуда: город-герой Одесса
|
|
|
|
|
Отвечаю на вопрос про недвижимость, а точнее, про цены на нее в Одессе, Украине вообще, а заодно и в России.
Я могу говорить более ли менее квалифицированно, так как по работе занимался анализом этого рынка, и могу предоставить данные, бывшие корректными, как минимум, пол года назад.
Итак.
Ну, для начала, роста цен "в несколько раз за год" не было. В наиболее удачные годы рост мог достигать 40-60%, что не в разы, но тем не менее для объектов высокой стоимости - ого-го! Чисто для сравнения - средний банковский депозит в гривне - порядка 16%, т.о. индекс доходности жилья составит порядка 2,5-3.
Во-вторых, действительно, наблюдались очень любопытные тенденции, как то резкое увеличение стоимости земли как в городе, так и в его окрестностях, причем с "радующими" скоростями роста (до 12-15% в месяц!!!).
В-третьих, интересной тенденцией стали события на рынке коммерческой недвижимости, но об этом позже.
Что происходит?
Есть четыре процесса, связанных друг с другом.
Первое. Действительно растущий уровень жизни. Это работало до 2005 года, но положило начало тенденции. Реально, цены на недвижимость в классике - хороший барометр экономики. А экономика тогда росла, и не в последнюю очередь, в Одессе. Вы, москвичи, наверное, думаете, что Одесса это такой курортный городок на Черном Море. Так вот, Одесса еще и крупнейший порт Украины (порты Большой Одессы (Одесский, Южный и Ильичевский мтп) перевозят порядка 40% грузов, ввозимых, вывозимых и транзитных морем), который, кстати, обслуживает нужды еще и Юга России. Также это промышленный центр (химическая промышленность, например) и вообще экономический центр региона, влияние которого распространяется даже на соседние города вроде Николаева и Херсона чуть ли не до Крыма. Темпы экономического роста и благосостояния населения здесь, думаю, были даже чуть побольше, чем в остальной Украине, уступая, может быть Киеву. Та же активность малого и среднего бизнеса, тот же индекс делового оптимизма... Как следствие - рост цен на недвижимость, как жилую, так и коммерческую.
Второе. "вторая волна урбанизации". Уровень жизни в Одессе и, скажем, каком-нибудь Котовске, Одесская область, очень разный. Зарплаты различаются на порядок. Как ясно, молодежь ломится в Одессу. И не только молодежь, но и люди среднего возраста, нередко с деньгами. В Одессе среди малого и среднего бизнеса громадное количество людей с областной пропиской. Соответственно, стремительное возрастание арендной платы за жилье. Соответственно, частичный отказ от аренды в пользу покупки квартиры. Как - см.
Третье. Потребительское кредитование. Реально, уже семья из двух человек с доходом в 250-300 долларов на человека в принципе могла позволить себе взять кредит на самую простенькую квартиру, причем нередко оплата этого кредита была меньше, чем арендная плата за аналогичную квартиру. В особенности это касалось эконом-класса и социального жилья, которого всегда мало, а потому арендная плата на него зашкаливала. Тем самым спрос на покупку жилья подрос серьезно, думаю, не менее, чем на 50-60% при практически неизменном предложении. Идет какой процесс: быстрее всего подогревается эконом-класс, его мало и он очень ликвиден. Эконом-класс "подпирает" более дорогое жилье бизнес-класса, которое тоже растет, пусть и медленнее.
Эти два процесса были характерны скорее для 2003-2005 года. На конец 2005 года цены возрасли уже в разы, так, средняя цена квадратного метра типового жилья в спальном районе от 200-300 доларов в 2002-2003 составила уже 600-700 долларов (я могу ошибаться со сроками, так как проверенной информации сейчас под рукой нет!!!). И это было естественно и нормально.
Но. В 2005 произошло сами-знаете-что, рост остановился, экономические показатели стали падать. Казалось бы, рынок должен отреагировать и произойти коррекция, ну, как минимум, уменьшение темпов роста. Ага, щаз. Темпы не упали ни разу. Почему? И вот тут начинается самое интересное.
1. В условиях экономической нестабильности недвижимость является хорошим вложением средств. Во-первых, надежным, а во-вторых, с учетом темпов роста цен, еще и очень доходным. Назовите мне еще отрасли, где рентабельность составляет 50-60% абсолютно без риска и полностью легально? Вот именно. Ну, это конечно не рентабельность в чистом виде, но суть та же.
2. В условиях роста цен возникает так называемый спекулятивный спрос на недвижимость: это когда я покупаю, потом продаю через пол-года. Или - еще лучше - покупаю дешевле в строящемся доме, потом продаю. Так, строящиеся дома в районе побережья раскупали полностью часто еще до того, как котлован был вырыт. Разумеется, с целью перепродажи. Причем за время постройки дома квартира меняла хозяина по 3-4 раза!
Итог: цены растут из-за спекуляций, а рост цен порождает новые спекуляции. Я, впрочем, склонен недооценивать влияние этого фактора. По моим оценкам годовалой давности спекулятивная составляющая на рынке составляла всего до 10%, что, конечно, много, но такого роста цен вызывать не могло.
3. Множащиеся как грибы после дождя агентства недвижимости. Их благосостояние напрямую зависит от того, чтобы цены продолжали расти. Почему - читай выше. А так как в настоящий момент через агентства идет, думаю, около 80% всех сделок, у них есть все рычаги для дальнейшей раскачки цен. Хотя, опять-таки, это тоже не определяющий вклад.
4. "Дешевение" потребительского кредитования. Ставки по кредитам, стоимость обслуживания кредита и прочие вещи дешевели постоянно начиная с 2004 года. почему? Во-первых, увеличивалась конкуренция на рынке. Потребительское кредитование - очень вкусный кусок, и борятся за него все. Кроме того, на Украинский рынок приходит зарубежный капиталл: Райффайзен-банк, Ажио... А кроме того, многие изначально отечественные банки покупаются иностранными группами. Для сравнения: в Европе ставки, насколько мне известно, составляют 5-6% годовых. У нас - 10-11%, у нас ставка Нацбанка - 9,5%, по крайней мере, пол-года назад была. Как ясно, приход европейского капиталла означает падение ставок. Кстати, кредитование сделок с недвижимостью для банка - самый выгодный сегмент всего потребительского кредитования, самый надежный, по крайней мере. "За нёго варто боротыся!". А цены-то на аренду растут. Кстати, тут играет роль спекулятивный фактор, и более серьезную роль! Короче, не смотря на все прочие факторы, спрос как минимум не падает. Правда, касается это в первую очередь эконом-класса. В бизнес-классе чуть спокойнее все, ажиотаж падает. Там довольно большое предложение, практически удовлетворяющее и инвестиционный, и спекулятивный, и обычный спрос. А эконом-класса относительно мало, больше не становится, а спрос на него из-за вышеперечисленного растет.
Теперь по загородной недвижимости.
Тут надо четко разделить три основные пункта.
1. Недвижимость в приморских поселках.
Здесь все довольно просто. Во-первых, до недавнего времени это рынок был почти мертвый, недостаточно активный, и первая волна роста цен была связана просто с "выравниванием" цен, с выходом их на реальный уровень. Дело в том, что, вопреки сказанному выше, Одесса ЕЩЕ И курортный город. Те же киевляне, жители Харькова и Донецка (состоятельные жители, я имею в виду) нередко приобретают в Одессе и области недвижимость. Это просто и понятно: здесь у них и деловые интересы, и "летняя резиденция" в курортном городе не помешает, да и просто хорошее вложение средств. А если учесть, что постепенно развивающаяся инфраструктура этих поселков приводит к тому, что в них уже вполне можно жить, а не только вызежать туда на выходные или в отпуск, то причина быстрого роста цен понятна. Кроме того, опять-таки спекулятивный фактор. Купить квартиру в Одессе по цене 1000 баксов за метр (дешевле уже купить нельзя, разве что совсем сарай какой-то!) может не каждый. А купить земельный участок по цене 2000-2500 баксов за сотку (таких предложений полно) уже более реально. Соответственно, ликвидность таких объектов выше, что типично для "перегретого" рынка. По русски - чем дешевле, тем быстрее в процентах растет цена. Лично я, занимаясь анализом инвестиционной привлекательности выделял именно землю в загородных поселках как наиболее привлекательный объект. Кроме того, город растет, и многие поселки уже рассматриваются как пригороды Одессы.
2. Недвижимость в городах-сателлитах, таких, как Ильичевск и Южный. Ну, тут все то же, что и для самой Одессы. Цены ниже, но и спрос ниже - два фактора друг друга уравнивают.
3. Удаленные от моря и города поселки. Вот тут по моим сведениям резких движений не происходит, активность рынка довольно невелика. Настолько невелика, что серьезной информации для исследований просто не было. Я предполагаю, что темпы роста там, конечно, подогреваются за счет бурных процессов в Одессе и окрестностях, но заоблачных высот не достигают.
Короче, разглагольствовать на эту тему я могу часами. Объем только моих статей в разных изданиях города достигает страниц 20, не уверен, что всем здесь это интересно. На вопрос Мельника я вроде ответил, а если нет - я могу раскрыть тему более подробно 
_________________
На Украине жил - в цирке не смеешься... |
|
